- Los documentos que necesitas si vas a tramitar una herencia: la guía de Fiscontablex
- ¿Te han pedido el certificado digital de tu empresa? Qué es y cómo gestionarlo fácilmente
El «boom» de las rupturas y el destino fiscal de la vivienda
En la última década, España ha visto un número significativo de rupturas. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2023 se registraron 91.641 nulidades, separaciones y divorcios. Cada una de estas situaciones a menudo implica una decisión sobre un patrimonio compartido, siendo la vivienda el activo más importante para la mayoría de las parejas. Desde una perspectiva fiscal, las opciones principales son:
- Venta del inmueble: Esta es la opción más frecuente. Cuando una pareja decide vender la vivienda tras una separación, surgen varias obligaciones y posibles exenciones fiscales.
- Ganancia Patrimonial en el IRPF: La venta de la vivienda puede generar una ganancia o pérdida patrimonial. Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos inherentes a la venta) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos de adquisición y mejoras). La tributación se aplica sobre la ganancia patrimonial neta y se integra en la base imponible del ahorro del IRPF. Las alícuotas actuales para la base del ahorro son del 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.000,01 € a 50.000 €, 23% de 50.000,01 € a 200.000 €, 27% de 200.000,01 € a 300.000 €, y 28% a partir de 300.000,01 €.
- Exención por reinversión en vivienda habitual: Si la vivienda vendida ha sido la vivienda habitual de la pareja, y el importe obtenido se reinvierte en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia patrimonial puede quedar exenta total o parcialmente. Es crucial que ambas partes, si la vivienda fue habitual para ambas, cumplan con los requisitos de reinversión para beneficiarse de la exención individualmente.
- Exención para mayores de 65 años: Si alguna de las partes vendedoras es mayor de 65 años y la vivienda ha sido su vivienda habitual, la ganancia patrimonial estará exenta, independientemente de la reinversión, siempre que se cumplan ciertos requisitos.
- Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU): Este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos urbanos generado desde la fecha de adquisición hasta la fecha de transmisión. Lo paga la parte vendedora y se calcula en función del valor catastral del suelo y los años que se ha sido propietario.
- Extinción del condominio (o disolución de la comunidad de bienes): En este caso, una de las partes se queda con la totalidad de la propiedad y compensa económicamente a la otra. Desde un punto de vista fiscal, esta operación presenta ventajas frente a una compraventa tradicional.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): A diferencia del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITPO) que gravaría una compraventa entre particulares (entre el 6% y el 10% según la CCAA), la extinción de condominio tributa por IAJD. La base imponible es el valor real del bien adjudicado (o la parte que se adquiere), y el tipo impositivo es significativamente menor (en torno al 0,5% – 1,5% en la mayoría de las CCAA, aunque puede variar). Esto se fundamenta en la no sujeción al ITPO de las disoluciones de comunidades de bienes que no supongan un exceso de adjudicación para el que recibe el inmueble o, si lo hay, que sea inevitable.
- IRPF: Si la extinción de condominio se realiza sin exceso de adjudicación o con un exceso inevitable (por ejemplo, al no poder dividir el inmueble), no se genera una alteración patrimonial en el IRPF. Si hay un exceso de adjudicación oneroso, sí podría generarse una ganancia o pérdida patrimonial para quien lo percibe.
- Uno de los cónyuges compra la parte del otro: Fiscalmente, esto se consideraría una compraventa y, como tal, estaría sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITPO), cuyo tipo varía considerablemente entre comunidades autónomas (generalmente entre el 6% y el 10%). Además, generaría una ganancia patrimonial en IRPF para la parte vendedora.
Consideraciones fiscales adicionales
- Hipoteca: La cancelación o subrogación de la hipoteca también tiene implicaciones fiscales, como los gastos notariales y registrales, que pueden ser deducibles en algunos casos.
- Deducción por inversión en vivienda habitual: Si la vivienda fue adquirida antes de 2013, y se aplicaba la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF, la venta o extinción de condominio puede implicar la regularización de deducciones aplicadas indebidamente si no se cumplen los requisitos de mantenimiento del carácter de vivienda habitual.
- Régimen económico matrimonial:
- Si el régimen es de gananciales, la vivienda forma parte de la sociedad de gananciales. La liquidación de esta sociedad se rige por los artículos 1344 y siguientes del Código Civil. Fiscalmente, la liquidación y posterior adjudicación de bienes gananciales no genera una alteración patrimonial en el IRPF siempre que se adjudiquen bienes en proporción a la cuota de participación en la sociedad.
- Si el régimen es de separación de bienes, cada parte es propietaria de su parte de la vivienda. Las operaciones de venta o extinción de condominio se realizan sobre las cuotas de propiedad individuales.
¿Venta de Vivienda tras Divorcio o Separación? ¡Atención al IRPF!
En el contexto de una separación o divorcio, la venta de la vivienda familiar es una situación común que plantea importantes interrogantes fiscales, especialmente en lo que respecta a la exención en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Entender cómo se aplica esta exención es fundamental para evitar sorpresas y optimizar la gestión de las ganancias patrimoniales.
Momentos de cambio: divorcio o separación. La venta de la vivienda familiar es común. Evita dolores de cabeza fiscales. Gestionar la exención del IRPF es clave. ¡Optimiza tus finanzas, es posible!
¿Hay Ganancia Patrimonial?
Vender una vivienda genera ganancia patrimonial. ¿Cómo calcularla? Es la diferencia entre valor de transmisión y adquisición. Sobre esta ganancia, tributas en el IRPF. Los tipos oscilan entre el 19% y el 23%.
Puedes eximirla si reinviertes el total. Adquiere una nueva vivienda habitual. Ambas casas deben ser tu residencia habitual.
¿Vivienda habitual? Residencia continua, mínimo tres años. ¿Y si la separación te obliga a cambiar? ¡Aquí la clave!
Novedades Cruciales: ¡Atención!
Una sentencia del Tribunal Supremo lo ha aclarado. Interpreta la ocupación de la vivienda habitual. Aplica en separación, divorcio o anulación. Si dejas el hogar forzado, ¡sigue cumpliendo!
La exención por reinversión puede aplicarse. Alivia la carga fiscal en momentos complejos.
🚨 ¡Importante! Regula el artículo 38 de la Ley del IRPF (Ley 35/2006). También el artículo 41 del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007).
¿Cuánto Reinvertir y Cuándo?
La Dirección General de Tributos resuelve dudas. El importe a reinvertir es el precio de venta. Resta los gastos asociados a la operación. No es el valor de adjudicación.
La reinversión puede ser para adquirir, construir o ampliar. Siempre debe ser una nueva vivienda habitual.
El plazo para reinvertir es clave: dos años. Puedes hacerlo antes o después de la venta. Si la reinversión es total, la ganancia queda exenta. Si la reinversión es parcial, la exención también lo será. Se exime una parte proporcional de la ganancia.
¡Cuidado con el Exceso de Adjudicación!
Si una parte recibe más valor, hay exceso. Esto puede generar una tributación adicional. Podría implicar el pago de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o Actos Jurídicos Documentados (AJD).
El ITP grava las transmisiones onerosas. Se aplica si hay compraventa o permuta. El AJD se aplica a documentos notariales. Documenta actos inscribibles, como la extinción.
Considera la extinción de condominio como opción. Disuelves la copropiedad de un bien. Fiscalmente es más ventajosa que la venta. Genera solo Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). No aplica ITP ni Plusvalía Municipal.
Puedes consultar la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD).
Y la Plusvalía Municipal… ¡No la Olvides!
Este impuesto se llama Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava el aumento de valor del terreno urbano. Se paga al Ayuntamiento. Generalmente, se reparte entre las partes.
Si fue vivienda habitual, puede haber reducciones. Si no hay ganancia real, ¡se puede reclamar! Una sentencia del Tribunal Constitucional ha sido clave. Ahora se exige que haya un incremento de valor real.
La regulación de la Plusvalía Municipal ha cambiado. Es crucial estar al día con la ley.
En Resumen: ¡Sin Agobios Fiscales!
Vender una vivienda tras un divorcio es significativo. Las aclaraciones hacen el camino más claro. Conoce tus derechos y normativas. ¡Tendrás la tranquilidad necesaria!
Para asegurar todo, busca asesoramiento experto. En Fiscontablex.com, se ayuda a navegar estas aguas.
¿Te ha resultado útil esta información? ¡Déjanos tus comentarios! 👇
